Hier gehen wir auf häufig vorgebrachte Vorwürfe und Fragen ein, die uns zu unserer Initiative gestellt werden. Klicken Sie auf den Button, um unsere Stellungnahme dazu zu lesen.
Dietikon kann sich 45 Millionen pro Jahr nicht leisten.
45 Millionen Franken pro Jahr seien nötig, um die Initiative durchzusetzen, so der Stadtrat. Die Zahl ist hoch und verunsichert. Sie hat aber wenig mit der Realität zu tun. Der Stadtrat trifft dabei die Annahme, dass Dietikon die Investitionen selbst tätigen müsste. Der Weg zum Ziel wurde von den Initiant:innen aber bewusst offen gelassen. Und es gibt durchaus alternative Wege, den Anteil an gemeinnützigen Wohnraum zu erhöhen.
In den nächsten Jahren werden ganze Quartiere komplett neu gebaut werden. Wegen der neuen Regelung zur Mehrwertabschöpfung werden viele Investor:innen mit der Stadt einen städtebaulichen Vertrag schliessen, wie das kürzlich zum Beispiel für das Projekt an der Lägernstrasse geschah. Mit dem 25%-Ziel in der Gemeindeordnung wäre klar, dass bei einer Mehrausnutzung ein Teil der zusätzlichen Wohnungen in Kostenmiete angeboten werden sollte. Das wäre dann Teil der Verhandlung zwischen Investor:innen und Stadt. Die Investition würde sich weiterhin lohnen, da mehr Wohnungen auf dem gleichen Areal stehen werden. Gleichzeitig erhöht sich aber auch der Anteil von gemeinnützigen Wohnungen.
Abgesehen davon sind Land- und Immobilienkäufe auch für die Stadt ein gutes Geschäft. Unter der Annahme, dass das Bevölkerungswachstum im Limmattal weiterhin steigt, werden auch die Bodenpreise steigen. Ausgegebenes Geld ist darum auch nicht verloren, sondern einfach investiert.
Unsere Forderung ist nicht realistisch
25% Prozent ist ein ambitioniertes Ziel. Das oft von bürgerlichen Politiker:innen vorgebrachte Argument, dass sie unser Anliegen unterstützen würden und bei einer tieferen Prozentforderung die Initiative sogar unterstützen würden, ist scheinheilig. Im Parlament standen auch andere Varianten des Gegenvorschlags zur Abstimmung - teilweise mit verbindlichen Zahlen, aber tiefer als 25%. Die Ablehnung der 25% Forderung hat also nicht damit zu tun, dass sie nicht realistisch ist, sondern dass sie ein messbares Ziel beinhaltet. Mit einem messbaren Ziel wird die Stadt dazu verpflichtet, etwas zu tun. Mit der zahnlosen Absichtserklärung des Gegenvorschlags besteht das grosse Risiko, dass auch in den kommenden Jahren die Wohnraumsituation von der Stadt nicht aktiv angegangen wird.
Bei Annahme der Initiative würde weniger investiert und die Häuser verlottern. Die wenigen gut unterhaltenen Wohnungen würden so noch teurer.
Dieses Argument zielt auf die Idee ab, dass man bei Neubauprojekten einen verpflichtenden Anteil gemeinnütziger Wohnungen bauen müsste und sich so das Renovieren oder neu Bauen nicht mehr rechnen würde. Das ist aber völlig aus der Luft gegriffen. Innerhalb der bisherigen Bauvorschriften wird die Stadt Dietikon niemandem Wohnungen ohne Rendite vorschreiben können. Die Gefahr, dass Häuser verlottern, ist also nicht realistisch.
Denkbar wäre eine solche Vorschrift bei Aufzonungen oder wenn Investor:innen städtebauliche Verträge mit der Stadt abschliessen. In beiden Fällen entsteht mehr Wohnraum. Dieser könnte dann teilweise in Kostenmiete angeboten werden. Diese Wohnungen würden dann zwar keine Rendite abwerfen, aber auch keine Verluste einfahren, da das Prinzip der Kostenmiete ja genau darauf beruht, dass die Miete die Kosten der:s Vermieter:in deckt. Wenn also nur ein Teil der zusätzlichen Wohnungen in Kostenmiete angeboten werden müsste, lohnt sich das Investieren weiterhin.
Wir müssen die Zuwanderung begrenzen, die Flüchtlinge und Immigranten nehmen uns die Wohnungen weg.
Die Schweiz, insbesondere der Grossraum Zürich, ist als Lebens- und Wirtschaftsstandort äusserst attraktiv. Dies zieht viele Menschen hierhin. Umgekehrt ist es aber auch so, dass viele Wirtschaftssektoren, so zum Beispiel das Gesundheitswesen, ohne ausländische Arbeitskräfte nicht mehr funktionieren würden.
Es lässt sich nicht bestreiten, dass diese Zuwanderung und auch die Aufnahme von geflüchteten Menschen die Nachfrage nach Wohnraum erhöhen. Allerdings ist der Hauptfaktor für die steigende Nachfrage der zunehmende Wohnflächenverbrauch pro Person. Dieser liegt in der Schweiz derzeit bei 46 m2 pro Kopf. Vor einigen Jahrzehnten wurden die meisten Haushalte von Familien bewohnt. Heute dominieren Ein- und Zwei-Personen-Haushalte.
Dies hat auch damit zu tun, dass es sich für langjährige Mieter:innen aufgrund der hohen Angebotsmieten nicht lohnt, bei geänderten Lebensverhältnissen die Wohnung zu wechseln. Als Konsequenz bleiben Eltern beispielsweise nach Auszug der Kinder in der eigentlich zu grossen Wohnung.
Genossenschaften setzen genau hier an und haben klare Belegungsvorschriften. In einer 3.5-Zimmer-Wohnung müssen vielfach zwei oder mehr Personen leben. Wenn das nun aufgrund veränderter Lebensumstände nicht mehr der Fall ist, unterbreitet die Genossenschaft den Mietenden in der Regel ein Angebot für eine kleinere Wohnung in derselben Genossenschaft.
Das Klimagesetz und die unnötigen staatlich aufgezwungenen Sanierungen sind das wahre Problem und der Grund für steigende Mieten.
Haupttreiber für steigende Mieten ist die ungenügende Durchsetzung geltenden Mietrechts und die dadurch schleichende Einführung einer Marktmiete.
Wir befinden uns mitten in der Klimakrise und es ist wissenschaftlich absolut unbestritten, dass jetzt gehandelt werden muss. Dort, wo Alternativen bestehen, müssen klimaverträgliche Lösungen schnellstmöglich umgesetzt werden.
26% der Treibhausgasemissionen in der Schweiz werden durch Gebäude verursacht. Energetische Sanierungen und der Wechsel von Öl- und Gasheizungen hin zu Fernwärme und Wärmepumpen sind nicht nur ökologische Alternativen, sondern bieten auch den Mietenden einen Mehrwert. Die verbesserte Isolierung schützt vor Lärm und im Sommer vor übermässiger Hitze.
Tatsächlich lösen energetische Sanierungen Mehrkosten aus, welche sich auf die Mietkosten übertragen. Wer die Energiewende bezahlen soll, ist daher auch eine sozialpolitische Frage.
https://www.bafu.admin.ch/bafu/de/home/themen/klima/inkuerze.html
Subjektsubventionierung wäre doch viel sinnvoller als Objektsubventionierung.
Von einer Subjektsubventionierung ist die Rede, wenn bedürftigen Personen direkt ein Teil der Mietkosten von der öffentlichen Hand bezahlt wird. Diese Art der Subvention wird oft aus bürgerlichen Kreisen vorgeschlagen, da damit nicht allzu stark in den von den Bürgerlichen befürworteten Wohnungsmarkt eingegriffen wird.
Der zu unterstützenden Person ist damit zunächst geholfen, allerdings ändert dies nichts an den grundlegenden wohnpolitischen Problemen. Weder die kontinuierlich steigenden Mietkosten noch die zunehmende Wohnungsknappheit werden damit bekämpft. Es profitieren in erster Linie die Vermieter:innen. Durch die staatlichen Subventionen garantiert der Staat diesen jede noch so überzogene Rendite. Indirekt würden so also Immobilienbesitzer:innen vom Staat subventioniert.
Deshalb sprechen wir uns klar für Objektsubventionierungen aus. Möglich ist das zum Beispiel, indem die öffentliche Hand selbst Wohnungen kauft oder erstellt und damit dauerhaft der Spekulation und renditeorientierten Investor:innen entzieht.
Nicht zu verwechseln sind subventionierte Wohnungen allerdings mit gemeinnützigen Wohnungen, zum Beispiel Genossenschaftswohnungen. Diese sind in der Regel selbsttragend und vermieten die Wohnungen nach dem Prinzip der Kostenmiete.
Personen in Genossenschaftswohnungen haben ein hohes Einkommen und profitieren zu Unrecht auf Kosten der Allgemeinheit.
Das primäre Ziel ist es, Wohnungen der Spekulation und Gewinnabsichten zu entziehen und langfristig günstigen und qualitativ hochwertigen Wohnraum zu erstellen. Genossenschaften funktionieren grundsätzlich selbsttragend. Daher legen diese auch die Voraussetzungen, um Genossenschafter:in zu werden, selbst fest. Die meisten Genossenschaften streben eine soziale Durchmischung in ihren Siedlungen an, entsprechend gibt es auch einen Anteil an Wohnungen, welche an Personen mit höherem Einkommen vermietet werden.
Wird eine Genossenschaft finanziell unterstützt, sei es durch eine vergünstigte Abgabe von Land im Baurecht, einem zinslosen Darlehen oder einer Bürgschaft, hat die Stadt die Möglichkeit, diese Unterstützung an Bedingungen zu knüpfen.
Subventioniert eine Gemeinde gewisse Wohnungen direkt oder baut diese günstigen Wohnraum, ist es gängige Praxis, Einkommens- und Vermögensgrenzen und Belegungsvorschriften festzulegen.
Das ist Planwirtschaft, der Markt kann alles besser.
Die Marktwirtschaft hat sich bei der Produktion von Konsumgütern als sehr effizient erwiesen und massgeblich zum heutigen materiellen Wohlstand beigetragen. Es gibt jedoch Bereiche, in denen die Nachteile einer Marktwirtschaft überwiegen und diese anderen Modellen unterlegen ist. Die Frage ist letztendlich, welches Ziel verfolgt wird. Ein Markt bringt das hervor, was Gewinne erzielt. Das Gesundheitswesen hat jedoch primär zur Aufgabe, Menschen wieder gesund zu machen und nicht Gewinne zu erzielen. Genauso hat die SBB vordergründig die Aufgabe, Personen und Güter zuverlässig von A nach B zu transportieren. Die Bereitstellung von Infrastruktur ist deshalb eine Aufgabe, welche der Staat in der Regel besser und günstiger erfüllt.
Wohnen ist ein existentielles Grundbedürfnis des Menschen und deshalb ist es auch hier falsch, das Wohnen der Marktlogik zu unterwerfen. Zudem ist der Boden sehr begrenzt und kann nicht vermehrt werden. In städtischen Gebieten kann kein funktionierender Markt spielen, da aufgrund der hohen Attraktivität immer eine Übernachfrage nach städtischem Wohnraum bestehen wird.
Wohnraum soll primär geschaffen werden, um Menschen ein Zuhause zu geben und nicht um Profit zu machen. Wenn Gemeinden oder Genossenschaften bauen, steht im Vordergrund, einen attraktiven Lebensraum zu schaffen, der ins städtische Gesamtbild passt. Dabei werden die Anliegen der Bewohner:innen berücksichtigt und es wird ökologisch und sozial nachhaltig gehandelt. Bei Privaten werden diese Themen höchstens zweitrangig berücksichtigt, da an erster Stelle immer der Gewinn steht.
Wien ist eine der wenigen Grossstädte in Europa, welche ausreichend günstigen Wohnraum hat. Dies ist darauf zurückzuführen, dass ein Grossteil der Wohnungen der Stadt oder anderen gemeinnützigen Organisationen gehören.
Neubauten in Kostenmiete sind gar nicht viel günstiger als Neubauten ohne Kostenmiete.
Bauen ist teurer geworden. Die Preise der Baumaterialien sind gestiegen. Der Ausbaustandard und auch die Bauauflagen haben zugenommen. Vor allem aber sind die Grundstückpreise stark angestiegen.
Auch gemeinnützige Wohnbauträger werden mit dieser Entwicklung konfrontiert. Es ist eine grosse Herausforderung, in diesem Umfeld noch günstige Wohnungen anbieten zu können. Institutionelle Anleger treiben die Grundstückpreise in die Höhe. Entweder kann eine Genossenschaft in diesem Preiskampf nicht mithalten oder sie muss den hohen Preis für den Erwerb des Grundstückes auf die Mieten umwälzen. Entsprechend sind auch die Mieten von neuen Genossenschaftswohnungen relativ hoch.
Der grosse Unterschied aber besteht darin, dass der Mietzins von der gemeinnützigen Wohnung in Kostenmiete für die nächsten Jahrzehnte auf diesem Niveau bleibt. Dieselbe Wohnung, welche aber eine Rendite abwirft, wird mit der Zeit immer teurer werden, da bei Mieter:innenwechseln die Mieten oftmals angehoben werden.
Je länger also eine Wohnung steht, desto deutlicher ist der Unterschied zwischen der Wohnung in Kostenmiete und der Wohnung, welche Rendite abwirft.
Wir brauchen bessere Steuerzahler:innen in Dietikon.
Es ist tatsächlich so, dass Dietikon trotz hohem Steuerfuss sehr niedrige Steuereinnahmen bei den natürlichen Personen hat. Dieses Schicksal teilt sich Dietikon mit anderen Agglomerationsgemeinden und ist auf wohnpolitische Fehlentscheide in der Vergangenheit zurückzuführen. Ab den 60er-Jahren nahm die Bevölkerung insbesondere in der Agglomeration stark zu, es entstanden billige Arbeitersiedlungen. Einer guten sozialen Durchmischung wurde keine Beachtung geschenkt.
Auch in der Gegenwart ist dies noch spürbar. Agglomerationsgemeinden leisten sehr viel Integrationsarbeit, es fallen überdurchschnittlich hohe Kosten in der Sozialabteilung und Schulabteilung an. Die Leistungen werden vorgegeben, bezahlt wird allerdings der grösste Anteil durch die Steuerzahlenden dieser Gemeinden. Es existieren einige finanzielle Ausgleichsmechanismen, diese genügen jedoch nicht. Nach wie vor profitieren reiche Gemeinden im Kanton Zürich davon, dass diese Leistungen von den Agglomerationsgemeinden wie Dietikon erbracht werden.
Linke Parteien und auch die Regierungen einiger Agglomerationsgemeinden kämpfen seit Jahren für eine gerechtere Verteilung der anfallenden Kosten. Die Dietiker SP Kantonsrätin Rosmarie Joss war massgeblich an der Einführung des Soziallastenausgleichs beteiligt. Es muss jedoch weiter darauf gepocht werden, dass reiche Trittbrettfahrergemeinden wie Uitikon oder Herrliberg ihren Anteil an den Leistungen der Agglomerationsgemeinden bezahlen.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, durch Gentrifizierung, also durch steigende Mieten, die Geringverdienenden in abgelegenere Regionen zu verdrängen. Genau das findet im Moment statt und wird vom Stadtrat auch gutgeheissen. Wir erachten diese Politik jedoch als höchst asozial. Dietikon soll für die hier ansässige Bevölkerung erneuert werden, alle Dietiker:innen sollten von der derzeitigen Stadtentwicklung profitieren.
Die Pensionskassen müssen doch irgendwie die Renten finanzieren können.
Diese Aussage suggeriert, dass die steigenden Mieten letztendlich auch im Interesse der Allgemeinheit wären, da damit die Renten gesichert würden. Dieses Argument anerkennt zwar das Problem der steigenden Mieten, stellt diese Entwicklung aber gleichzeitig als alternativlos dar.
Fakt ist: Nur etwa 10 Prozent der Mietwohnungen gehören Pensionskassen. Für die steigenden Mieten können also nicht nur die Pensionskassen verantwortlich gemacht werden.
Von guten Renditen auf die Pensionkassenvermögen profitiert, wer viel in die Pensionskasse einzahlen konnte, sprich ein hohes Einkommen hatte. Genau diese Personen können sich finanziell meist auch Wohneigentum leisten, müssen also die Renditen der Mietwohnungen der Pensionskassen nicht mitfinanzieren. Unter den steigenden Mieten leiden vor allem auch jüngere Generationen, welche mit ihren Mieten die Renten der älteren Generationen finanzieren müssen. Dieses Konstrukt führt folglich zu einer Umverteilung von Arm zu Reich und von Jung zu Alt.
In Dietikon gibt es genug günstige Wohnungen.
Das Stadtbild Dietikon ist geprägt von Arbeitersiedlungen, die um die 60er-Jahre herum gebaut wurden. Die dort lebenden Menschen wohnen in einfachen Verhältnissen, aber dafür zu sehr günstigen Mietzinsen.
Allerdings ist selbst bei diesen alten Wohnungen mit geringem Standard zu beobachten, dass der Mietzins bei Mieterwechseln in den letzten Jahren sukzessive angehoben wurde, obwohl kaum in die Bausubstanz investiert wurde.
Das viel grössere Problem ist allerdings, dass diese günstigen Wohnungen in den nächsten Jahren Ersatzneubauten weichen werden oder bereits weichen mussten. Es steht ausser Frage, dass verdichtet und energetisch saniert werden soll. Mit Blick auf die Siedlung «Sonnenhof», eine qualitativ hochwertige Neubausiedlung, zeigt sich jedoch, dass die in der abgerissenen Siedlung lebenden Menschen sich kaum eine Wohnung im Neubau leisten können und wohl auch in Dietikon nicht mehr eine vergleichbare Wohnung finden werden.
Dietikon wird gerade neu gebaut und es stellt sich die Frage, für wen Dietikon neu gebaut wird.
Eigentum ist die beste Altersvorsorge...
Wohneigentum schützt zweifelsohne vor Altersarmut. Weiter schützt es davor, im hohen Alter plötzlich aus der eigenen Wohnung und damit aus dem vertrauten Umfeld gerissen zu werden, wenn die Siedlung einem Neubau weichen muss.
Die Realität ist jedoch für viele Menschen, die sich Wohneigentum wünschen, frustrierend. Eine im Jahr 2019 veröffentlichte ZKB-Studie kommt zu folgendem vernichtenden Urteil: «Durch die hohen Wohnungspreise verfügen nur noch 10% der Mieterhaushalte über das notwendige Vermögen und Einkommen, um sich Wohneigentum leisten zu können.»
Wohneigentum ist mehr und mehr denjenigen Personen vorbehalten, die grössere Summen erben oder einen Erbvorbezug erhalten. Für alle, die sich nicht in dieser privilegierten Position befinden, rückt der Traum vom Eigenheim weiter in die Ferne. Insofern ist die Aussage, Eigentum sei die beste Altersvorsorge, absolut zynisch, ignoriert sie doch die Lebensrealität der meisten Menschen.
https://www.zkb.ch/de/ueber-uns/medien/medienmitteilungen/2019/wohneigentum-leisten.html
Es gibt kein Menschenrecht in Dietikon zu leben. In Neuenhof gibt’s noch genug günstige Wohnungen.
Wir sind der grundlegenden Überzeugung und stehen dafür ein, dass in Dietikon lebende Menschen nicht aufgrund steigender Mieten verdrängt werden dürfen. Wer hier aufgewachsen ist, wer sich in Dietikon zu Hause fühlt, wer die Nähe zum Arbeitsplatz schätzt oder angewiesen ist auf eine gute Kinderbetreuung, soll auch künftig in Dietikon leben können.
Zudem verschiebt ein Wegzug der Menschen nach Neuenhof lediglich das Problem. Die Diskussion um Gentrifizierung, welche heute in Dietikon geführt wird, wurde in der Stadt Zürich schon vor Jahren geführt und wird in den nächsten Jahren auch Neuenhof erreichen, sollten bis dann keine systemischen wohnpolitischen Veränderungen herbeigeführt werden.
Die Linke macht aus einer Mücke einen Elefanten und schlachtet das Thema zu Wahlkampfzwecken aus.
Wer sich aktuell auf Wohnungssuche befindet, oder mangels Alternativen nach Spreitenbach wegziehen musste, würde dies bestimmt anders beurteilen.
Die oben getätigte Aussage kommt oft von Wohneigentümer:innen, Personen mit hohem Einkommen oder langjährigen Bestandesmieter:innen. Diese sind vom Problem nicht unmittelbar betroffen. Auch diese Aussage ignoriert die Lebensrealität der Mehrheit der Dietiker Bevölkerung.
Aufgrund der Inflation steigen die Preise für Konsumgüter von Jahr zu Jahr. Da ist es doch völlig normal, dass auch die Mieten in den letzten Jahren angestiegen sind.
Die Inflation betrug im Zeitraum von 2005 bis 2022 ca. 5%. Im selben Zeitraum stiegen die Mieten in Dietikon gemäss Angaben der Stadt Dietikon jedoch um ca. 18.5%. Schweizweit stiegen die Mieten aber nur um 1.3% an. Mit der Inflation lassen sich die gestiegenen Mieten folglich nicht begründen.
Ein weiterer Punkt ist, dass die Nettomieten hauptsächlich von den Erstellungskosten des Gebäudes abhängig sind. Das Mietrecht sieht nämlich vor, dass eine Miete in Abhängigkeit von den tatsächlichen Kosten und des Referenzzinssatzes zuzüglich einer maximal zulässigen Rendite berechnet wird. Eine spätere Inflation beeinflusst die Erstellungskosten eines bereits erstellten Gebäudes nicht mehr und hat folglich auch kaum Einfluss auf die Nettomiete.
Durch die Inflation beeinflusste Faktoren sind die Nebenkosten, wie zum Beispiel steigende Energiepreise, und weitere fortlaufend anfallende Kosten, zum Beispiel Unterhalts- oder Sanierungsarbeiten. Diese Kostensteigerungen können von den Vermieter:innen auf die Mieter:innen übertragen werden.
https://www.laenderdaten.info/Europa/Schweiz/inflationsraten.php
Subventionierte Genossenschaftswohnungen vs. selbsttragende Genossenschaftswohnungen
Viele Genossenschaftssiedlungen haben neben den selbsttragenden Wohnungen, welche nach dem Prinzip der Kostenmiete vermietet werden, auch einige durch die öffentliche Hand subventionierte Wohnungen.
Bei subventionierten Wohnungen wird der Mietzins zusätzlich vergünstigt. Die tatsächlich anfallenden Kosten können also durch die Mieteinnahmen nicht gedeckt werden. Die Vergabe dieser Wohnungen erfolgt nach strengen Kriterien, d.h. Einkommens- und Vermögensobergrenzen sowie minimalen Belegungsvorschriften.
Weshalb sind gemeinnützige Wohnungen im Vergleich meist günstiger?
Weil gemeinnützige Wohnbauträger keine Gewinnabsichten haben.
Mietrecht: Kostenmiete vs. Marktmiete
Bei der Kostenmiete wird die Miete auf Basis der tatsächlich anfallenden Kosten berechnet. Nach dem «Zürcher Modell» wird die Kostenmiete auf Basis der effektiven Kosten für Boden und Bau zuzüglich maximal 3,25 % des Gebäudeversicherungswerts für Abgaben, Abschreibungen, Versicherungen, Unterhalt und Verwaltung berechnet. Bei der Marktmiete bildet sich der Mietzins auf Basis von Angebot und Nachfrage. Steigt die Nachfrage nach städtischem Wohnraum, würden die Mieten in Dietikon steigen. Gemäss Schweizer Mietrecht berechnet sich die Miete auf Basis der Kosten zuzüglich einer gedeckelten Rendite.
Mietrecht: unzulässige Mietzinserhöhungen bleiben ohne Konsequenzen
In der Schweiz gibt es keine Institution, welche die Umsetzung des Mietrechts überprüft. Dies wäre in etwa vergleichbar, wie wenn es kein Steueramt gäbe, welches die Steuererklärung überprüfte und die zu begleichenden Steuern einforderte. Ein Verstoss gegen das Mietrecht bleibt daher meist ohne Konsequenzen. Jährlich bezahlen die Mieter:innen mehrere Milliarden zu viel. Die Hemmschwelle, den Vermieter vor Gericht zu ziehen, ist sehr hoch, die Beweislast liegt in diesem Fall bei der Mieter:in.
Der Mieter:innenverband fordert seit Jahren eine periodische Revisionspflicht der Mieten, jedoch ohne Erfolg. Die bürgerliche Mehrheit im Bundeshaus lehnte Ende 2022 einen entsprechenden Vorstoss von SP Nationalrätin Jacqueline Badran ab.
Mietrecht: Orts- und Quartierüblichkeit
Mit der Orts- und Quartierüblichkeit werden bei Mieter:innenwechsel seitens Vermieter:in Mietzinserhöhungen begründet oder Mietzinssenkungen bei einem bestehenden Mietverhältnis abgelehnt. Es muss der Nachweis erbracht werden, dass der Mietzins der Wohnung unter demjenigen von fünf vergleichbaren Wohnungen liegt. Die Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit lässt ein Marktelement zu in einem Mietrecht, welches den Mietzins grundsätzlich von der Kostenseite her berechnet. Die Konsequenz der Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit sind sich gegenseitig hochschaukelnde Mieten.
https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/glossar.html
Was ist der Referenzzins?
Der hypothekarische Referenzzinssatz stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken und wird jeweils auf den nächsten Viertelprozentwert gerundet.
Die zulässigen Mieten sind in der Schweiz an den Referenzzinssatz gekoppelt. Sinkt der Referenzzins, sinken die Mieten. Steigt der Referenzzins, steigen die Mieten.
Gemäss Bundesgerichtsurteil vom 26.10.2020 ist neu ein Ertrag zulässig, welcher 2% über dem Referenzzinssatz liegt. Dieses Urteil ist ein Geschenk an die Vermieter:innen. Zuvor galt nämlich ein zulässiger Ertrag von 0.5% über dem Referenzzinssatz.Aktueller Referenzzinssatz: 1,25% (gültig seit: 03.03.2020, unverändert ab 02.03.2023)
Nächste Publikationen: 01.06.2023, 01.09.2023, 01.12.2023
https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/mietrecht/referenzzinssatz.html
Absehbarer Anstieg des Referenzzinsen
Voraussichtlich wird noch 2023 der Referenzzinssatz ansteigen. Für viele Mieter:innen werden in Folge die Mieten erhöht. Da aber einige Mieter:innen in der Vergangenheit eine Senkung des Referenzzinssatzes nicht eingefordert haben, dürfen die Mieten in solchen Fällen nicht angehoben werden. Relevant ist der im Mietvertrag festgelegte Referenzzins.
Was heisst Gentrifizierung?
Unter Gentrifizierung versteht sich die Aufwertung eines Stadtteils durch dessen Sanierung oder Umbau mit der Folge, dass die dort ansässige Bevölkerung durch wohlhabendere Bevölkerungsschichten verdrängt wird.
Dies ist in erster Linie ein städtisches Phänomen. Auch in beliebten Feriendestinationen führt die hohe Nachfrage nach Ferienwohnungen zu Gentrifizierung. Im Grossraum Zürich geraten allerdings auch die Agglomerationen zunehmend unter Druck. In Dietikon wird dieses Problem in den nächsten Jahren stark zunehmen, da ein Grossteil der Wohngebäude erneuert oder durch einen Ersatzneubau ersetzt wird.